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购物中心不公开的选址秘密,掌握这些方法,永远不会踩坑!

上传时间:2018-03-15

  商业综合体最近几年发展加速,在刚刚过去的2017年,全国平均每天就有一座新购物中心开业。


  购物中心火爆的人气吸引着无数品牌进驻,比如海底捞、外婆家、屈臣氏,以及很多不知名的普通品牌。


  然而,大家千万不要被购物中心繁荣的表象所迷惑,这里店进的多,死的也多。因为它和街边商铺一样,也有生存压力和陷阱。


  本期,我们要谈的是购物中心的选址问题,这里面大有文章,如果贸然跟风进场,很可能就会沦为炮灰。

  

购物中心不公开的选址秘密,掌握这些方法,永远不会踩坑!


  购物中心的租金计算方法


  要在购物中心选址,首先要了解物业租金的计算方式。一般而言,它有3种定价方式:


  1、成本计价法

  即地产商在开发这个购物中心花了多少钱,他计划在多长时间内收回成本,然后在这个基础上确定租金。


  2、投资回报计价法

  这是在成本计价法的基础上,将全部要素集中为资金成本,以银行利率作为标尺来确定租金的方法。

  

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  3、市场计价法

  这种计价法是对市场进行分析,以同类商场平均价格作为确定租金的依据。它考虑到商户对租金的接受程度,以及不同购物中心对优质商户资源的争夺竞争,因而能反映出市场供求关系。


  如今在一、二线城市,购物中心大多以市场计价来确定租金水平。但在一些三、四、五线城市,仍以传统的成本计价和投资回报计价为主。


  对商户而言,市场计价法毫无疑问最合适、最公平。所以,如果你打算去购物中心开店,最好先问清楚租金是怎么算的,尽量避免与按成本或投资回报计算租金的地产商合作。

  

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  购物中心选址指南


  那么到底如何在购物中心选址呢?一般而言,至少有五大参考因素:

  1、有效购买力

  有效购买力是指这个购物中心商圈内(一般是3公里)人口的购买能力。它比人气更客观,因为有的地方虽然人气旺,但大妈级的人多,提袋率低,开店的风险就大。


  举个例子,A购物中心3公里内有50万人口,日均消费人数为15000人,人均消费200元,那么A购物中心的月有效购买力就是9000万。


  很明显,有效购买力越高,平摊到每个店的营业额就高。


  所以,如果你在跟地产商谈判时,一定要问清楚这里的有效购买力是多少,这是决定你要不要在这里选址的最关键因素!


  2、店铺可见度

  可见度是指从购物中心人流动线看到门头和店招的程度。如果一家店可见度低,那么即使它处在一个牛逼的购物中心,仍然难逃倒闭厄运。


  大家都知道北京王府井东方新天地商场名气大、客流大,但是这里有家呷哺呷哺却生意十分惨淡。


  为什么?

  因为它的可见度实在太低了!它开在负一层的一个拐角位置,虽然商场人流不息,但几乎没人注意到它!


  所以,不管你呷哺呷哺有多出名、翻台率有多高,只要你选址时犯了“店铺可见度低”一条错,就会满盘皆输。

  

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  3、距离一楼远近

  毫无疑问,一楼是购物和消费最最便利、客流量最大的楼层。铺铺旺的创始人年轻时就曾把店开在一个有几级台阶的“二楼”,无法提供消费的便利,导致生意惨淡。


  在购物中心,距离一楼的层数多少是你选址参考的关键。离一楼的距离每增加一层,你的客流量就少一截。到最顶层,人流量就变得非常少了。即使这里的租金低,你也不要轻易接盘。


  4、是否靠近主力店

  在购物中心,不同业态、不同品牌的租金差别很大。如果主力店租金是1,那么次主力店租金就是2,普通店租金则达到了3。


  为什么你的租金是别人的3倍?因为主力店能带来大规模客流。


  所以,既然你付出了高额的租金,那么就要好好利用起来。


  主力店的出口和入口附近人流量通常都非常大,比如沃尔玛、迪卡侬,简直就是川流不息。把店开在这个位置,生意绝对不会差。


  如果主力店附近的店铺拿不到,那么次主力店旁边也是可以的。你看看麦当劳、必胜客旁边的店,人气通常也很高。


  5、停车位多不多

  停车位是指每千平方米经营面积拥有的停车位个数。随着自驾出行的人越来越多,泊车的便捷性无疑成为人们是否选择该购物中心的关键。

  

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  一般而言,购物中心至少要满足每一百平方米一个车位的配比。但是一些年代较久的购物中心车位非常紧张,每百平方米不到0.5个车位,很大程度影响了顾客的消费体验。


  所以,你在选择购物中心的时候一定要问清楚这里的车位配比是多少。反向推论,如果一个购物中心连车位都不能做到以聚客为中心,那么它今后的运营诚意也会大打折扣。


  要经营好一家店铺、真正实现持久盈利,选址还只是一个开端。



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